Кому в Тольятти лучше живётся?

Ответ - жителям дома Дзержинского, 49. Что значит "лучше живётся"? Это значит меньше других платят за жилищно-коммунальные услуги, при этом получают больше этих самых услуг и лучшего качества. Посмотрите сравнение с такими же соседними домами, на цифры и вы тоже в этом убедитесь.

Когда начинаешь сравнивать платежи за жилищно-коммунальные услуги в разных многоквартирных домах с целью выявить, где управляют лучше и жизнь дешевле, важно делать это корректно. Эти дома должны быть по возможности одинаковыми. Нет смысла сравнивать квартплату если один дом панельный, а другой кирпичный, или у одного дома 9 этажей (дом с лифтами), а у другого 5 этажей (лифтов нет). Не очень корректно сравнивать дома, которые в разы отличаются размерами, то есть имеется большая разница в общей площади помещений и площади придомовой территории. И желательно чтобы не было сильной разницы в "возрасте" домов, хотя в Тольятти почему-то часто в новостройках плата по статьям "Содержание" и "Текущий ремонт" выше, чем в старом жилом фонде (по логике должно быть наоборот).

ЧЕТЫРЕ ДОМА БЛИЗНЕЦА

Для сравнения с нашим домом Дзержинского, 49 я взял три очень похожих дома, а именно Луначарского, 4, Свердлова, 48 и Юбилейная, 1. Они тоже панельные и московской планировки, проекта 121Т. У них тоже по 16 подъездов и 9 этажей. Площадь придомовой территории (земельного участка) у них сопоставима с нашим домом. Все они построены в 70-е годы, то есть одинакового "возраста" с нашим Дзержинского, 49. Получается, имеем для сравнения четыре дома близнеца.

Таблица 1. Дома для сравнения, основные характеристики.

ОТКУДА ВЗЯЛ ЦИФРЫ ДЛЯ АНАЛИЗА?

По своему дому Дзержинского, 49 понятное дело все цифры на руках. А по тем домам, с которыми сравниваю, данные взяты из ежемесячных квитанций по квартплате. Жители домов Луначарского, 4, Свердлова, 48 и Юбилейная, 1 просто дали мне доступ к своим личным кабинетам, которые по договору с ООО "УК №1 ЖКХ" ведёт сервис Квартплата 24, оттуда я и скачивал нужные платёжные документы. Анализ проводил только по тем статьям, на размер платы по которым могут влиять управляющие организации, а именно исследовались статьи "Содержание" и "Текущий ремонт", "Отопление", "Коммунальные ресурсы на содержание ОИ". Период, за который сравнивал, это 5 лет, с 2019 по 2023 годы включительно.

"СОДЕРЖАНИЕ" И "ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ"

Тарифы по статьям "Содержание" и "Текущий ремонт" зависят исключительно от управляющей организации. УК или ТСЖ рассчитывает свои расходы под те задачи, что ставит перед собой в рамках обслуживания дома и выносит итог своих расчётов в виде тарифов на голосование собственников. Или не выносит, а просто поднимает эти тарифы без всякого обоснования и голосования, пытаясь засунуть туда помимо прочего свои амбиции в части получения прибыли - такое часто происходит, когда домом управляет коммерческое ООО УК. В сводной таблице я собрал данные за 5 лет по тарифам на "Содержание" и "Текущий ремонт" в сравниваемых домах. Чтобы не загромождать таблицу цифрами, значение в рублях указано как сумма этих двух тарифов, тем более что деление на "Содержание" и "Текущий ремонт" весьма условное, по сложившейся в ЖКХ практике деньги, собираемые по этим вроде бы разным статьям, могут направляться как на содержание, так и на ремонт общего имущества дома. Зелёным цветом в таблице выделен лидер, то есть дом, у которого в течение всех 5 лет были самые низкие тарифы, и это Дзержинского, 49.

Таблица 2. Сумма тарифов "Содержание" и "Текущий ремонт", руб./кв.м. в месяц.

"ОТОПЛЕНИЕ"

Тарифы по статье "Отопление" у всех домов были одинаковыми. На эти тарифы УК и ТСЖ никак не влияют, их монополистам устанавливают областные чиновники и, казалось бы, что тут сравнивать? Но при расчете платы за отопление используется не только тариф монополиста, а ещё такой параметр как "количество коммунального ресурса, затрачиваемое для обогрева одного квадратного метра помещения", который измеряется в гигакалориях на один квадратный метр. Этот параметр (коэффициент) у каждого дома свой и каждый год разный, рассчитывается по общедомовым приборам учёта (ОДПУ) исходя из фактического потребления тепла за предыдущий год. Чем меньше тепла тратит дом на обогрев одного метра площади квартир, тем меньше этот коэффициент и меньше плата за отопление. Низкий размер этого коэффициента при одновременном отсутствии жалоб на то, что в квартирах холодно, свидетельствует об эффективности работы персонала УК или ТСЖ, ведь именно от персонала управляющей организации зависит как правильно настроена система отопления многоквартирного дома, не отапливаем ли мы улицу. Посмотрите сравнение домов, меньше всего этот коэффициент все эти годы был у дома Дзержинского, 49, жители этого дома платили за отопление меньше.

Таблица 3. Количество коммунального ресурса на обогрев одного квадратного метра помещения, Гкал./кв.м. в месяц.

"КОММУНАЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ НА СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА (ОИ)"

Здесь будет больше текста, но почитайте, ведь именно здесь речь о миллионах рублей, здесь главный выигрыш жителей дома Дзержинского, 49.

Строки "Холодная вода в целях содержания ОИ МКД", "Горячая вода в целях содержания ОИ МКД", "Отведение сточных вод в целях содержания ОИ МКД" и "Эл. энергия в целях содержания ОИ МКД" все пять лет присутствовали в квитанция жителей домов Луначарского, 4, Свердлова, 48 и Юбилейная, 1. Кто не в курсе, это так называемые плата за расход ресурсов на общедомовые нужды (ОДН). Уборщица моет полы в подъездах и тратит воду. Вечером включается освещение подъездов, работают лифты и на это тратится электроэнергия, и так далее. Законодательство позволяет управляющим организациям доначислять жителям многоквартирных домов эти дополнительные суммы помимо тех объемов, что были учтены индивидуальными приборами учёта. Как видно из таблицы №5, управляющая компания ООО "УК №1 ЖКХ" за 5 лет собрала с жителей домов Луначарского, 4, Свердлова, 48 и Юбилейная, 1 по этим дополнительным строкам миллионы (!!!) рублей. А вот в квитанциях от ТСЖ "Дом 49" для жителей дома Дзержинского, 49 этих строк ни разу не было, они платили лишь за те коммунальные услуги, что были учтены их индивидуальными приборами учёта.

Это не значит, что дом Дзержинского, 49 не тратил воду и электроэнергию на общедомовые нужды. Тратил конечно же, и побольше, чем прочие дома из сравнения, ведь все эти годы мы поливали наши деревья и газоны, освещали придомовую территорию дополнительными прожекторами, заливали и освещали собственный каток. Просто ТСЖ не выставляло жителям дополнительные суммы, а закрывало соответствующие расходы доходами от аренды и рекламы. В доме стоит оборудование провайдеров и они нам за это платят, в лифтах висят рекламные щиты и за это нам тоже платят, и так далее. Кстати, подобные доходы есть во всех домах из сравнения, только куда они там деваются никто не знает. А у нас они шли на погашение расходов на ОДН. Правда, с 2024 года кое-что изменилось. В квитанциях жителей Дзержинского, 49 всё же появилась одна дополнительная строка, а именно "Электроэнергия на содержание ОИ". Связано это с тем, что поставщик электроэнергии АО "ТЭК" установил в нашем доме в 5 раз более чувствительные ОДПУ электроэнергии, которые стали учитывать все утечки и малые токи, и теперь доходов от рекламы и аренды уже не хватает чтобы покрыть все наши затраты на ОДН. Но всё равно, в наших квитанциях это лишь одна строка, а не четыре, и сумма платежа у нас сильно меньше, чем плата за ресурсы на ОДН у прочих домов из сравнения, это видно по цифрам из квитанций за Январь 2024 года (в таблице 4 выделено жирным).

Таблица 4. Плата за коммунальные ресурсы на содержание ОИ с метра жилого помещения в месяц, руб./кв.м. в месяц.

Таблица 5. Плата за коммунальные ресурсы на содержание ОИ со всего многоквартирного дома за год, руб. в год.

А ЧТО ЖИТЕЛИ ПОЛУЧАЮТ ВЗАМЕН?

Всегда полезно посмотреть, что жители сравниваемых домов получают за свои жилищно-коммунальные платежи. Может при более высоких платежах у них и более высокое качество жизни? Много разного благоустройства, чистые и отремонтированные подъезды, дополнительные сервисы и так далее. Может это оправдано, что их квартплата выше? Летом 2023 года я погулял по придомовой территории домов Луначарского, 4, Свердлова, 48 и Юбилейная, 1, зашёл в их подъезды. Моя субъективная оценка - эти дома проигрывают по всем статьям нашему дому Дзержинского, 49. Дешёвые ремонты подъездов не самой первой свежести, заброшенные придомовые территории... У нас в этом плане как-то заметно лучше. А про такие изыски, как система видеонаблюдения или фонтан, там вообще не приходится говорить, причём в нашем доме Дзержинского, 49 на эти не дешёвые цели мы ничего дополнительного не собирали и со стороны нам тоже никто ничего не давал, всё было установлено за счёт статьи "Содержание", плата по которой у нас всегда была ниже, чем в других таких же домах. И куда делись миллионы, ежегодно собираемые с жителей перечисленных домов по статьям "коммунальные ресурсы на содержание ОИ", я тоже не увидел, никаких сверхмощных светильников и огромных катков на территории этих домов замечено не было. Наверное, все эти замечательные энергоёмкие вещи надо поискать в личных домовладениях хозяев ООО "УК №1 ЖКХ".

ВЫВОДЫ

Картина по домам Луначарского, 4, Свердлова, 48 и Юбилейная, 1 удручает. Жители этих домов не должны жить в таких условиях и при этом столько платить. Как минимум им следует задуматься о смене УК. А лучше забрать свои дома в свои же руки. Для таких больших домов при действующей законодательной базе лучше всего подходит форма управления домом ТСЖ, причём ТСЖ на самоуправлении, без всяких ООО УК.